OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同(tó纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同ng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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